準確度及方法
所有準確度數字均為「向前滾動測試」：每季只用該季之前 5 年的成交訓練模型，再為該季每一宗真實登記成交估價，與實際成交價比較。模型從未見過被測試的成交。
整體結果（2020Q1 起每季測試）
| 方法 | 覆蓋率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.0） | 100% | 4.74% | 52.0% | 77.3% | 92.5% | 9.8 | 1.040 | -0.046 |
| 傳統特徵回歸 | 100% | 10.73% | 24.9% | 47.0% | 76.6% | 18.4 | 1.087 | -0.087 |
| 同大廈呎價 × 指數 | 90% | 6.46% | 40.4% | 68.1% | 89.6% | 11.6 | 1.040 | -0.039 |
| 同單位上次成交 × 指數 | 57% | 9.15% | 30.4% | 53.3% | 77.5% | 15.8 | 0.992 | 0.103 |
同場比較：只計同時有大廈及同單位成交紀錄的個案
| 方法 | 覆蓋率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.0） | 100% | 4.12% | 57.8% | 83.2% | 95.8% | 8.2 | 1.030 | -0.029 |
| 傳統特徵回歸 | 100% | 9.91% | 26.9% | 50.4% | 81.1% | 15.1 | 1.043 | -0.009 |
| 同大廈呎價 × 指數 | 100% | 6.06% | 42.5% | 71.1% | 91.7% | 10.5 | 1.027 | -0.004 |
| 同單位上次成交 × 指數 | 100% | 9.06% | 30.7% | 53.7% | 78.0% | 15.4 | 0.995 | 0.097 |
MdAPE：誤差中位數。±10% 命中率：估價與成交價相差 10% 以內的比例。COD／PRD／PRB 為國際估價官協會（IAAO）批量估價標準：COD 越低越一致（住宅標準 ≤10–15）；PRD 0.98–1.03、PRB ±0.05 以內代表貴價及平價單位沒有系統性偏差。
按大廈成交數據多少（近 5 年同大廈成交宗數）
| 同大廈成交 | 個案 | MdAPE | ±10% | ±20% |
|---|---|---|---|---|
| 0 宗 | 28,058 | 8.82% | 54.9% | 79.8% |
| 1-4 宗 | 16,357 | 7.73% | 59.7% | 82.5% |
| 5-19 宗 | 56,170 | 5.71% | 71.2% | 90.1% |
| 20+ 宗 | 173,708 | 3.97% | 84.6% | 96.3% |
80% 估價範圍實際覆蓋率：77.9%（範圍寬度中位數 22.6%）。
逐季結果
| 季度 | 成交 | MdAPE | ±10% | 估價／成交中位數 | COD |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020Q1 | 9,882 | 4.32% | 80.3% | 1.008 | 7.5 |
| 2020Q2 | 16,357 | 3.87% | 85.4% | 0.994 | 5.9 |
| 2020Q3 | 14,880 | 3.82% | 84.8% | 1.006 | 5.8 |
| 2020Q4 | 16,193 | 3.91% | 84.0% | 1.001 | 6.0 |
| 2021Q1 | 17,196 | 3.65% | 85.4% | 0.998 | 5.7 |
| 2021Q2 | 20,553 | 3.69% | 84.9% | 0.992 | 6.5 |
| 2021Q3 | 18,866 | 4.15% | 81.2% | 0.997 | 6.7 |
| 2021Q4 | 14,587 | 4.70% | 77.6% | 1.004 | 7.2 |
| 2022Q1 | 9,944 | 4.81% | 75.7% | 1.003 | 14.5 |
| 2022Q2 | 14,336 | 4.77% | 78.4% | 0.987 | 14.9 |
| 2022Q3 | 11,445 | 5.49% | 70.3% | 1.019 | 13.0 |
| 2022Q4 | 8,285 | 6.19% | 70.2% | 1.021 | 15.5 |
| 2023Q1 | 14,688 | 6.33% | 72.3% | 0.959 | 13.1 |
| 2023Q2 | 12,487 | 5.27% | 72.8% | 1.007 | 12.6 |
| 2023Q3 | 9,094 | 5.82% | 69.8% | 1.021 | 13.5 |
| 2023Q4 | 7,506 | 6.39% | 66.4% | 1.017 | 18.5 |
| 2024Q1 | 9,733 | 5.88% | 70.4% | 1.004 | 17.4 |
| 2024Q2 | 17,931 | 5.84% | 70.6% | 0.999 | 8.8 |
| 2024Q3 | 10,052 | 6.51% | 66.9% | 1.019 | 10.2 |
| 2024Q4 | 14,212 | 5.33% | 75.2% | 0.996 | 8.1 |
| 2025Q1 | 6,066 | 4.79% | 76.7% | 0.997 | 8.1 |
方法
數據：成交數據源自香港土地註冊處登記紀錄，清理後 2,009,175 宗，最新登記日期 2025-11-24。剔除：無實用面積、名義／關連交易（較同大廈同年中位數高或低一倍）及重複紀錄。
即時樓價指數：每月以各區每宗成交對比同一大廈過去 5 年經指數調整的平均呎價，取中位數變動並按全港大區收縮，只用當月及以前數據。
估價模型：梯度提升樹（LightGBM），主要特徵為同大廈、同座向、同屋苑、同區近期經指數調整的呎價，以及同單位上次成交、樓層、相對樓層、面積、樓齡、近港鐵等。所有特徵只用估價日之前的成交。
估價範圍：以最近四季真實誤差分佈，按同大廈成交數據多少分組校準的 80% 範圍。
放盤叫價建議：將 2025 年收集自香港各大網上放盤平台、共 7,319 個有改價紀錄的放盤配對到登記成交，以放盤當月的模型估價計算叫價溢價，學習「叫價溢價 → 最終成交價」及「叫價溢價 → 120 日內成交機會」。成交價中位數為最後叫價的 96.5%、首次叫價的 91.7%。
預計銀行估價：以 2,248 個銀行網上估價與本模型估價比較，按價格區間計算比例範圍。
限制：只覆蓋有登記成交紀錄的大廈；新盤及村屋準確度較低；成交數據截至 2025-11-24，估價基準為 2025-12；放盤數據只包括曾改價的放盤，故賣出機會以相對值呈現。示範用途，並非正式估價。